Umschuldung einer Baufinanzierung

Handelsblatt Artikel: Umschuldung einer Baufinanzierung

Die Umschuldung einer Baufinanzierung – eine Chance zum Bankwechsel

Finanzierungen für Immobilien laufen häufig über viele Jahrzehnte, da in der Regel hohe Summen finanziert werden. Hierbei wird der Zins allerdings oft nur für einen Bruchteil der gesamten Laufzeit – beispielsweise für ein Jahrzehnt – vereinbart. Nach Ende der Zinsbindungszeit läuft der Darlehensnehmer oftmals Gefahr, höhere Zinsen als marktüblich für sein Darlehen an die Bank zu zahlen. Verbunden sind damit natürlich auch höhere monatliche Darlehensraten als üblich. Umso wichtiger ist es, dass sich der Darlehensnehmer rechtzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung macht und sich Expertenrat einholt.

Vergleichen lohnt sich: Bis zu zwei Prozent Zinsunterschied

Dem Kunden wird grundsätzlich vor Ablauf der Zinsbindungszeit von der Bank, bei der ein Darlehen in Anspruch genommen wurde, eine Fortführung angeboten. Im Detail zeigt sich aber oft, dass die Konditionen ungünstig ausfallen. So können beispielsweise Sondertilgungsrechte fehlen oder die Vereinbarung einer Tilgungsänderung wird gänzlich ausgeschlossen. Vor allem aber stellt der oftmals über dem Marktniveau angesiedelte Zinssatz eine Belastung dar. Sebastian Bauer, Inhaber von Smart-Immofinance erklärt hierzu: „Sehr häufig beträgt der Zinsunterschied im Vergleich zu der angebotenen Darlehensverlängerung anderer Bankhäuser beziehungsweise der marktüblichen Zinskondition gut
2,00 Prozent pro Jahr. Bei einer Darlehensrestschuld von 150.000 Euro bedeutet das eine monatliche Ersparnis von rund 150 Euro – und das bei identischer Darlehenslaufzeit. Ein Bankwechsel kann sich also kurzfristig für den Darlehensnehmer im Haushaltsbudget deutlich bemerkbar machen.“

Kurze Fristen setzen Darlehensnehmer unter Druck

Oft bemerken Darlehensnehmer zu spät, dass die Zinsbindung bereits ausläuft und sie sich nach einer Anschlussfinanzierung hätten umschauen sollen. Zusätzlich setzen Banken den Kunden durch zu kurze Fristen unter Druck. Da fällt es schwer, günstigere Angebote zu sichern oder zu vergleichen. In einer solchen Situation wenden sich viele Darlehensnehmer an Smart-Immofinance. „Wir helfen dabei, schnell und einfach einen Überblick über die derzeit aktuellen Darlehenskonditionen und Möglichkeiten zu erhalten. So können wir gemeinsam feststellen, ob sich ein Bankwechsel lohnt“, so Bauer.
Sollte die verbleibende Zeit bis zum Ende einer Zinsbindung zu knapp bemessen sein, kann mit der Bank, welche abgelöst werden soll, eine Vereinbarung über eine spätere Darlehensablöse getroffen werden. Dem Kunden wird grundsätzlich ein erweitertes Zeitfenster eingeräumt.Außerdem lässt sich die Umschuldung der Baufinanzierung auch im Voraus sichern. Die Konditionen und somit eine günstigere Darlehensrate lassen sich bis zu fünf Jahre vor dem Bankwechsel vereinbaren. „Aber auch hier ist Vorsicht geboten: Manche Banken bieten ihren Kunden bereits mehrere Jahre bevor die derzeit gültige Zinsbindung ausläuft eine oder mehrere Varianten zur Weiterführung des Darlehens im eigenen Hause an. Hierbei handelt es sich lediglich um ein Angebot seitens der Bank, bei welchem kein Zwang zur Annahme besteht“, darauf weist Sebastian Bauer hin.

Umschuldung einer Baufinanzierung leichter als gedacht

„Positiv überrascht sind viele Darlehensnehmer davon, dass der Bankwechsel viel einfacher zu bewerkstelligen ist als gedacht“, erklärt Bauer. Die Geldinstitute tauschen sich nach Vertragsschluss untereinander aus. Sicherheiten wie zum Beispiel die im Grundbuch eingetragene Grundschuld werden direkt übertragen. Hierbei fallen zum Beispiel Kosten für die Gebühren des Grundbuchamtes an – diese amortisieren sich aber meist sehr rasch durch die niedrigeren Darlehensraten im Vergleich zu denen der bisherigen Bank. „Hierzu eine kleine Beispielrechnung: Die Kosten hinsichtlich der Umschreibung betragen bei einer Grundschuld von beispielsweise 150.000 Euro einmalig rund 350 Euro. Die Rechnung geht also innerhalb weniger Monate auf“, so Bauer.

„Es steht jedoch nicht nur der Bankwechsel zur Wahl. Sollte man über ausreichend Mittel verfügen, hat man auch die Möglichkeit, das Darlehen nach Ende der Zinsbindungsfrist abzulösen“, führt er weiter aus.