Nicht selten ergibt sich überraschend die Gelegenheit, ein ideales Baugrundstück zu erwerben. Das eigentliche Bauvorhaben ist zu diesem Zeitpunkt jedoch häufig noch nicht konkret geplant. In solchen Situationen soll zunächst nur das Grundstück finanziert werden, während die spätere Baufinanzierung erst mit der Hausplanung folgt.

Doch genau hier passieren viele Fehler. Wer unüberlegt finanziert, verbaut sich unter Umständen den Weg zur optimalen Baufinanzierung für das spätere Eigenheim. Wie lässt sich also ein Grundstück sichern, ohne sich langfristig einzuschränken?

Dieser Artikel zeigt, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, worin die Unterschiede liegen und welche typischen Fallstricke bei der Grundstücksfinanzierung immer wieder auftreten.

Wenn ein unbebautes Grundstück erst Monate oder sogar Jahre später bebaut werden soll, kommen in der Praxis vor allem zwei Darlehensarten infrage: die Zwischenfinanzierung und das variable Darlehen.

Entscheidend ist dabei weniger die Frage nach dem günstigsten Zinssatz, sondern nach der späteren Flexibilität. Das Darlehen für die Grundstücksfinanzierung muss sich problemlos durch eine spätere Baufinanzierung ablösen lassen. Hintergrund ist die Grundschuld, welche die Grundstücksfinanzierende Bank als Sicherheit in Abteilung III des Grundbuchs eintragen lässt. Diese Sicherheit wird später auch für die Baufinanzierung benötigt. Ist das erste Darlehen zu starr gestaltet, kann ein Wechsel schwierig oder teuer werden und die Bank, Bausparkasse oder ein anderweitiges Kreditinstitut möglicherweise nicht uneingeschränkt ausgewählt werden.

Eine Zwischenfinanzierung eignet sich vor allem dann, wenn Vermögenswerte vorhanden sind, die zu einem späteren Zeitpunkt liquidiert werden sollen. Typisch ist beispielsweise der geplante Verkauf des bisher bewohnten Hauses oder einer Eigentumswohnung. Aber auch ein noch nicht zugeteilter Bausparvertrag, Wertpapiere, Sparverträge oder Lebensversicherungen, die für das Bauvorhaben oder den Immobilienkauf vorgesehen sind, können eine Rolle spielen. Die Zwischenfinanzierung überbrückt also die Zeit, bis dieses Kapital tatsächlich zur Verfügung steht.

Charakteristisch für diese Darlehensform ist, dass während der Laufzeit lediglich Zinsen gezahlt werden. Eine laufende Tilgung findet nicht statt. Die Rückzahlung erfolgt stattdessen in einer Summe, sobald das erwartete Kapital verfügbar ist. Der Zinssatz ist variabel und liegt meist etwas höher als bei einer langfristigen Baufinanzierung. Er orientiert sich am Kapitalmarkt und wird in der Regel in regelmäßigen Abständen, häufig alle drei Monate, angepasst. Ein großer Vorteil ist die hohe Flexibilität: Das Darlehen kann jederzeit ganz oder teilweise abgelöst werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Laufzeit ist meist auf bis zu zwei Jahre ausgelegt und damit klar als Übergangslösung gedacht.

Sind keine Vermögenswerte vorhanden oder sollen diese bewusst nicht eingesetzt werden, bietet sich ein variables Darlehen zur Finanzierung des Grundstücks an. Hier dient das Grundstück selbst als Sicherheit. Anders als bei der Zwischenfinanzierung ist diese Lösung nicht zwingend zeitlich befristet. Ein variables Darlehen kann theoretisch über viele Jahre fortgeführt werden, auch wenn es in der Praxis meist durch die spätere Baufinanzierung abgelöst wird.

Der Zinssatz ist auch hier variabel und passt sich der Entwicklung am Kapitalmarkt an, was sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen kann. Im Unterschied zur Zwischenfinanzierung enthält die monatliche Rate jedoch neben den Zinsen auch einen Tilgungsanteil. Dadurch sinkt die Darlehensschuld schrittweise, gleichzeitig liegen die monatlichen Kosten höher als bei einer reinen Zinszahlung. Gesetzlich ist für diese Darlehen eine Kündigungsfrist von drei Monaten vorgesehen, sodass auch hier eine spätere Ablösung unkompliziert möglich ist.

Wichtig ist zudem die Bewertung des Grundstücks. Da es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, orientiert sich die Bank in der Regel am Bodenrichtwert. Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten müssen deshalb meist aus Eigenmitteln getragen werden, da sie keinen zusätzlichen Sicherheitenwert darstellen.

Beide Darlehensarten unterscheiden sich deutlich von einer klassischen Baufinanzierung, da diese Finanzierungsformen in erster Linie für einen kürzeren Zeitraum konzipiert sind und der späteren Baufinanzierung vorgelagert werden.

Bei einer Zwischenfinanzierung fallen während der Laufzeit ausschließlich Zinszahlungen an. Eine laufende Tilgung über die monatliche Rate erfolgt nicht. Stattdessen wird das Darlehen bei Ablösung vollständig in einer Summe zurückgeführt. Der Zinssatz ist im Vergleich zu einer langfristig angelegten Baufinanzierung flexibel, da keine feste Zinsbindung vereinbart wird, und liegt in der Praxis häufig etwas höher. Die Verzinsung orientiert sich am Kapitalmarkt und wird regelmäßig angepasst, meist in einem Turnus von drei Monaten.

Ein wesentlicher Vorteil dieser Form der Grundstücksfinanzierung ist ihre hohe Flexibilität. Die Zwischenfinanzierung kann jederzeit ganz oder teilweise gekündigt werden. Spätestens zum Ende der vereinbarten Laufzeit muss das Darlehen jedoch vollständig abgelöst werden. Dabei fallen weder eine Vorfälligkeitsentschädigung noch vergleichbare Zusatzkosten an. Die Laufzeit ist in der Regel auf bis zu zwei Jahre ausgelegt und unterstreicht damit den Charakter als Übergangslösung bis zur späteren Baufinanzierung.

Auch das variable Darlehen ist mit einem flexiblen Zinssatz ausgestattet, der sich an der Entwicklung des Kapitalmarktes orientiert. Dadurch können sich sowohl Vorteile als auch Nachteile für den Darlehensnehmer ergeben, da Zinsänderungen in beide Richtungen möglich sind.

Im Unterschied zur Zwischenfinanzierung ist bei einem variablen Darlehen jedoch eine laufende, wenn auch meist geringe Tilgung fester Bestandteil der monatlichen Rate. Durch diesen Tilgungsanteil wird die Darlehensschuld schrittweise reduziert, wodurch die monatlichen Ratenzahlungen im direkten Vergleich zur reinen Zinszahlung einer Zwischenfinanzierung höher ausfallen.

Ein variables Darlehen verfügt in der Regel weder über eine feste Mindest- noch über eine maximale Laufzeit und könnte theoretisch über viele Jahre oder sogar Jahrzehnte fortgeführt werden, auch wenn dies in der Praxis selten der Fall ist. Da das Grundstück als Sicherheit dient, wird dessen Wert üblicherweise anhand des Bodenrichtwertes beurteilt. Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten müssen daher vom Käufer selbst getragen werden, da diese Ausgaben keinen zusätzlichen Sicherheitenwert für die Bank darstellen.

Variable Darlehen unterliegen einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten und können anschließend ganz oder teilweise abgelöst werden. In der Praxis erfolgt diese Ablösung meist im Rahmen der späteren Baufinanzierung, sobald Bauplanung und Kostenplanung vollständig abgeschlossen sind.

Bei der Auswahl an Banken, Bausparkassen und sonstigen Geldinstituten stehen für eine Baufinanzierung deutlich mehr Angebote zur Verfügung als bei einer reinen Grundstücksfinanzierung. Genau aus diesem Grund sollte eine Grundstücksfinanzierung möglichst nicht mit einer festen Zinsbindung abgeschlossen werden – auch wenn Darlehen mit fester Zinsbindung auf den ersten Blick meist günstiger erscheinen.

Sobald es um die eigentliche Baufinanzierung geht, sollte ein durchdachtes Gesamtpaket geschnürt werden, das sowohl dem Darlehensnehmer als auch dem Darlehensgeber eine langfristige Planungssicherheit bietet.

Wurde eine übergangsweise Grundstücksfinanzierung dennoch mit einer langfristigen Zinsbindung abgeschlossen, entstehen häufig Einschränkungen. Entweder kommt für die spätere Baufinanzierung nur das Geldinstitut infrage, das bereits das Darlehen für den Grundstückskauf vergeben hat, oder das bestehende Darlehen muss mit hohen Zusatzkosten abgelöst werden.

Der Hintergrund: Die finanzierende Bank lässt sich zur Absicherung eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eintragen. Diese Grundschuld wird in der Regel auch für die spätere Baufinanzierung benötigt. Stimmen jedoch die angebotenen Konditionen der Baufinanzierung wie etwa der Zinssatz, Flexibilität des Darlehens, Darlehenseigenschaften, Höhe der Mindesttilgung oder die Verknüpfung mit weiteren Verträgen wie Bausparverträgen nicht mit den Vorstellungen der Bauherren überein, kann es zu Problemen kommen. Ein Bankenwechsel wird dann oft unumgänglich.

Um ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig abzulösen, wird meist eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dabei handelt es sich um eine Schadenersatzforderung der Bank für entgangene Zinsgewinne über die restliche Vertragslaufzeit. Dadurch kann ein zunächst günstig verzinstes Darlehen am Ende deutlich teurer werden als eine Zwischenfinanzierung oder ein variables Darlehen.

Im Idealfall lässt sich die Grundstücksfinanzierung problemlos durch die Baufinanzierung ablösen und in diese integrieren. Dabei kann sogar die für die Grundstücksfinanzierung eingetragene Grundschuld übernommen und erneut genutzt werden. Eine Löschung der Grundschuld ist dann nicht erforderlich, was zusätzliche Kosten spart.

Auch das beim Grundstückskauf eingesetzte Eigenkapital wird bei der Baufinanzierung erneut berücksichtigt. Der Grundstückswert wird anhand des Bodenrichtwerts bewertet. Wurde der Kaufpreis bereits anteilig durch Eigenkapital gedeckt, wird diese Differenz bei der Finanzierung entsprechend angerechnet.

Im Idealfall wird die Grundstücksfinanzierung später einfach durch die Baufinanzierung abgelöst und integriert. Die bereits eingetragene Grundschuld kann bestehen bleiben und erneut genutzt werden, wodurch Notar- und Grundbuchkosten gespart werden. Auch das für den Grundstückskauf eingesetzte Eigenkapital wird bei der späteren Baufinanzierung berücksichtigt, da der Grundstückswert erneut anhand des Bodenrichtwertes bewertet wird. Wurde der Kaufpreis nun bereits mit eigenem Kapitaleinsatz anteilig aufgebracht, so wird diese Differenz berücksichtigt.

Wer noch nicht weiß, mit welchem Bauunternehmen gebaut wird oder welcher Haustyp infrage kommt, aber bereits ein passendes Grundstück gefunden hat, sollte auf eine flexible Finanzierung setzen. Eine Zwischenfinanzierung ist ideal, wenn in absehbarer Zeit Kapital aus Verkäufen oder Verträgen verfügbar wird. Ein variables Darlehen eignet sich, wenn das Grundstück zunächst unabhängig von solchen Mitteln finanziert werden soll. In beiden Fällen bleibt der Weg zur bestmöglichen Baufinanzierung offen.

Seit 2008 arbeitet Smart Immofinance mit einer Vielzahl an Banken und Finanzierungspartnern zusammen. Ziel ist es, für jeden Kunden das passende Darlehen zu finden und die Finanzierung so zu gestalten, dass auch die spätere Baufinanzierung optimal eingebunden werden kann. Sprechen Sie uns gerne an – gemeinsam finden wir den idealen Weg für Ihr Grundstück und Ihr Bauvorhaben.