Umschuldung einer Baufinanzierung

Handelsblatt Artikel: Umschuldung einer Baufinanzierung

Die Umschuldung einer Baufinanzierung – eine Chance zum Bankwechsel

Finanzierungen für Immobilien laufen häufig über viele Jahrzehnte, da in der Regel hohe Summen finanziert werden. Hierbei wird der Zins allerdings oft nur für einen Bruchteil der gesamten Laufzeit – beispielsweise für ein Jahrzehnt – vereinbart. Nach Ende der Zinsbindungszeit läuft der Darlehensnehmer oftmals Gefahr, höhere Zinsen als marktüblich für sein Darlehen an die Bank zu zahlen. Verbunden sind damit natürlich auch höhere monatliche Darlehensraten als üblich. Umso wichtiger ist es, dass sich der Darlehensnehmer rechtzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung macht und sich Expertenrat einholt.

Vergleichen lohnt sich: Bis zu zwei Prozent Zinsunterschied

Dem Kunden wird grundsätzlich vor Ablauf der Zinsbindungszeit von der Bank, bei der ein Darlehen in Anspruch genommen wurde, eine Fortführung angeboten. Im Detail zeigt sich aber oft, dass die Konditionen ungünstig ausfallen. So können beispielsweise Sondertilgungsrechte fehlen oder die Vereinbarung einer Tilgungsänderung wird gänzlich ausgeschlossen. Vor allem aber stellt der oftmals über dem Marktniveau angesiedelte Zinssatz eine Belastung dar. Sebastian Bauer, Inhaber von Smart-Immofinance erklärt hierzu: „Sehr häufig beträgt der Zinsunterschied im Vergleich zu der angebotenen Darlehensverlängerung anderer Bankhäuser beziehungsweise der marktüblichen Zinskondition gut
2,00 Prozent pro Jahr. Bei einer Darlehensrestschuld von 150.000 Euro bedeutet das eine monatliche Ersparnis von rund 150 Euro – und das bei identischer Darlehenslaufzeit. Ein Bankwechsel kann sich also kurzfristig für den Darlehensnehmer im Haushaltsbudget deutlich bemerkbar machen.“

Kurze Fristen setzen Darlehensnehmer unter Druck

Oft bemerken Darlehensnehmer zu spät, dass die Zinsbindung bereits ausläuft und sie sich nach einer Anschlussfinanzierung hätten umschauen sollen. Zusätzlich setzen Banken den Kunden durch zu kurze Fristen unter Druck. Da fällt es schwer, günstigere Angebote zu sichern oder zu vergleichen. In einer solchen Situation wenden sich viele Darlehensnehmer an Smart-Immofinance. „Wir helfen dabei, schnell und einfach einen Überblick über die derzeit aktuellen Darlehenskonditionen und Möglichkeiten zu erhalten. So können wir gemeinsam feststellen, ob sich ein Bankwechsel lohnt“, so Bauer.
Sollte die verbleibende Zeit bis zum Ende einer Zinsbindung zu knapp bemessen sein, kann mit der Bank, welche abgelöst werden soll, eine Vereinbarung über eine spätere Darlehensablöse getroffen werden. Dem Kunden wird grundsätzlich ein erweitertes Zeitfenster eingeräumt.Außerdem lässt sich die Umschuldung der Baufinanzierung auch im Voraus sichern. Die Konditionen und somit eine günstigere Darlehensrate lassen sich bis zu fünf Jahre vor dem Bankwechsel vereinbaren. „Aber auch hier ist Vorsicht geboten: Manche Banken bieten ihren Kunden bereits mehrere Jahre bevor die derzeit gültige Zinsbindung ausläuft eine oder mehrere Varianten zur Weiterführung des Darlehens im eigenen Hause an. Hierbei handelt es sich lediglich um ein Angebot seitens der Bank, bei welchem kein Zwang zur Annahme besteht“, darauf weist Sebastian Bauer hin.

Umschuldung einer Baufinanzierung leichter als gedacht

„Positiv überrascht sind viele Darlehensnehmer davon, dass der Bankwechsel viel einfacher zu bewerkstelligen ist als gedacht“, erklärt Bauer. Die Geldinstitute tauschen sich nach Vertragsschluss untereinander aus. Sicherheiten wie zum Beispiel die im Grundbuch eingetragene Grundschuld werden direkt übertragen. Hierbei fallen zum Beispiel Kosten für die Gebühren des Grundbuchamtes an – diese amortisieren sich aber meist sehr rasch durch die niedrigeren Darlehensraten im Vergleich zu denen der bisherigen Bank. „Hierzu eine kleine Beispielrechnung: Die Kosten hinsichtlich der Umschreibung betragen bei einer Grundschuld von beispielsweise 150.000 Euro einmalig rund 350 Euro. Die Rechnung geht also innerhalb weniger Monate auf“, so Bauer.

„Es steht jedoch nicht nur der Bankwechsel zur Wahl. Sollte man über ausreichend Mittel verfügen, hat man auch die Möglichkeit, das Darlehen nach Ende der Zinsbindungsfrist abzulösen“, führt er weiter aus.

Einsparpotenzial Prolongation

Handelsblatt Artikel: Prolongation Darlehen

Welches Einsparpotenzial ist bei der Prolongation von Darlehen möglich?

Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, verpflichtet sich meist, über mehrere Jahrzehnte monatliche Raten an die Bank zu leisten und somit sein Darlehen zu tilgen. In der Regel sind Immobiliendarlehen auf eine Laufzeit von 30 Jahren ausgelegt, wobei die Zinsbindungsphase durchschnittlich zehn Jahre dauert. Zum Ablauf der Zinsbindung erhält der Verbraucher deshalb ein Angebot zur Umstellung und Neuvereinbarung des bisherigen Darlehensvertrages (Prolongation). Der Zins ist hierbei allerdings für gewöhnlich wesentlich teurer als für Neukunden. Darlehensnehmer haben jedoch nach Ablauf der Zinsbindung die Möglichkeit, im Rahmen der Prolongation von Darlehen aktuelle Angebote bei anderen Banken einzuholen.

Bis zu zwei Prozent niedrigere Zinsen realistisch

Sebastian Bauer, Inhaber von Smart-Immofinance erklärt: „Wer eine Prolongation von Darlehen ins Auge fasst, kann selbstverständlich auch bei seiner Bank bleiben. Doch Vergleiche zeigen, dass sich eine Umschuldung häufig lohnt.“ Durch einen Wechsel der Bank können Darlehensnehmer pro Jahr bis zu zwei Prozent Zinsen einsparen. „Bei einer Darlehenshöhe von beispielsweise 150.000 Euro kann dies schon 150 Euro an Mehrbelastung im Monat bedeuten, die eingespart werden können – und das bei identischer Laufzeit“, rechnet Bauer vor. Häufig werden sich Darlehensnehmer dieser Möglichkeit aber erst zu spät bewusst. Es empfiehlt sich, mindestens ein halbes Jahr vor Ende der Zinsbindungsfrist mit der Suche nach anderen Angeboten zu beginnen oder Expertenrat einzuholen.

Niedrigere Raten oder kürzere Laufzeit durch Prolongation von Darlehen

Um sich rasch einen Überblick über die aktuellen Angebote für die Prolongation von Darlehen zu verschaffen, vertrauen viele Kreditnehmer auf den Service von Smart-Immofinance. Die Experten für Anschlussfinanzierungen agieren als Ratgeber und helfen dabei, den Bankwechsel reibungslos abzuwickeln. „Die Darlehensnehmer können sich entscheiden, niedrigere Zinsen zu nutzen, um dadurch geringere monatliche Raten zu bezahlen oder die bisherige Höhe der Raten beizubehalten, aber im Gegenzug die Laufzeit des Darlehens verkürzen“, führt Sebastian Bauer aus.

Bankwechsel schon nach zehn Jahren möglich

Die Möglichkeit zur Umschuldung einer Immobilienfinanzierung besteht nicht nur für Kreditnehmer, deren Zinsbindungsfrist ausläuft. Auch wenn die Zinsbindung noch Gültigkeit hat und für mehr als zehn Jahre mit der Bank vereinbart wurde, ist ab dem zehnten Laufzeitjahr der Wechsel zu einem anderen Bankhaus möglich. Hierzu führt Bauer aus: „Der Bankwechsel geht zumeist sehr unkompliziert vonstatten, da sich die Institute untereinander austauschen und auch die eingetragene Grundschuld von der alten auf die neue Bank übertragen werden kann. Die Umschuldung ist damit einfacher und sogar kostengünstiger, als einen neuen Kredit aufzunehmen.“

Bei einer Grundschuld in Höhe von beispielsweise 150.000 Euro betragen die Umschreibungskosten einmalig etwa 350 Euro – der Bankenwechsel macht sich somit schnell bezahlt.