Doppelbelastung

Laufende Miete, Bauphase & Co.: Was kostet mich der Hausbau letztlich wirklich?

Das eigene Heim ist für die Deutschen noch immer einer der absoluten Lebensträume. Nicht umsonst entschließen sich jedes Jahr Tausende dazu, sich diesen Wunsch zu erfüllen. Für die Finanzierung wird meist ein Kredit bei einer Bank aufgenommen. Um den Kapitalbedarf richtig zu planen, sollte man allerdings bereits vor der Bau- oder Umbauphase der neuen Immobilie die anfallenden monatlichen Kosten kalkulieren. Besonderes Augenmerk gilt es hierbei auf die sogenannte Doppelbelastung zu legen. Denn in den meisten Fällen müssen die Häuslebauer schon mit der Zinszahlung der Baufinanzierung beginnen, während sie noch in ihrer Wohnung leben und zeitgleich Miete zahlen müssen – gerade beim Bau eine nicht ganz einfache Situation.

Wie hoch die jeweilige Doppelbelastung im Einzelfall ausfällt, ist nur schwer vorherzusagen, da nie alle Eventualitäten berücksichtigt werden können. Zum Beispiel kann selbst das Wetter einen Einfluss darauf haben: Bei einem längeren Baustopp infolge widriger Umstände, verschiebt sich der Fertigstellungstermin nach hinten. Auch nachträgliche Sonderwünsche, die sich erst ergeben, wenn die Handwerker schon bei der Arbeit sind, sorgen für eine längere Bauphase und somit eine ebenfalls längere Doppelbelastung.

Welche Kosten kommen mit dem Kredit auf den Bauherren zu?

Generell erhebt die Bank, bei der die Finanzierung abgeschlossen wurde, Zinsen auf die  schon ausgezahlte Summe des Darlehens. Die jeweilige Höhe ergibt sich dabei aus dem Sollzins und den ausgezahlten Beträgen.

Hinzu kommt der sogenannte Bereitstellungszins: Im Vorfeld eines Bauvorhabens wird ein konkreter Zahlungsplan erstellt, der auf den einzelnen Baufortschritten basiert. Bauherren benötigen also keine Darlehensauszahlung auf einen Schlag, sondern rufen das Darlehen in Raten bei der Bank ab – sobald der Bauunternehmer eine Rechnung entsprechend des Zahlungsplans stellt. Da die Bank dennoch verpflichtet ist, die volle Summe für den Häuslebauer bereitzuhalten, und das Geld nicht anderweitig nutzen kann, berechnet das Kreditinstitut für die noch nicht in Anspruch genommene Darlehenssumme Bereitstellungszinsen. Der Bereitstellungszins fällt in der Regel erst ab dem vierten Monat an und kann bei manchen Banken auch für 18 Monate freigestellt werden, was eine hohe Ersparnis bedeutet.

Hierzu ein kleines Beispiel:

Beispiel 1:

Annahmen:
Gesamtkosten eines Neubaus von insges. 300.000 Euro
Darlehensbetrag 250.000 Euro (restlicher Betrag wird durch andere Quellen, wie etwa Eigenkapital, bestritten)
Sollzins für das Darlehen: 2,50 Prozent
Tilgung für das Darlehen: 2,00 Prozent
Bereitstellungszins: 0,25 Prozent je Monat beziehungsweise 3,00 Prozent pro Jahr ab dem vierten Monat

Stellt der Bauunternehmer nun gemäß Zahlungsplan eine Rechnung über 15.000 Euro, welche der Darlehensnehmer durch seine Bank auszahlen lässt, so bedeutet dies, dass die Bank ab dem Tag der Auszahlung 2,50 Prozent Sollzins auf den ausgezahlten Betrag berechnet.

Für einen vollen Monat würde dies bedeuten, dass dem Darlehensnehmer für den oben genannten Teilbetrag 31,25 Euro Sollzinsen/ Darlehenszinsen berechnet werden. Wurde die Auszahlung erst am 20. Tag eines Monats vorgenommen, so werden statt eines vollen Monats nur elf Tage berechnet. (Elf Tage deshalb, da vom tatsächlichen Tag der Auszahlung bis zum 30. des Monats der Zins berechnet wird.) Dies würde sodann eine Zinszahlung von 11,46  Euro bedeuten.

Sofern drei Monate seit Vertragsabschluss mit der Bank vergangen sind, werden zudem auch Bereitstellungszinsen – bemessen am verbleibenden Guthaben – erhoben.
Dies bedeutet, dass für 235.000 Euro (= 250.000 Euro abzüglich 15.000 Euro) Bereitstellungszinsen berechnet werden, die mit 587,50 Euro für einen vollen Monat und bis zur nächsten Auszahlung zu Buche schlagen.

In diesem Fall hätte der Bauherr für einen vollen Monat nach Auszahlung von 15.000 Euro einen Sollzins von 31,25 Euro sowie Bereitstellungszinsen in Höhe von 587,50 Euro und somit insgesamt 618,75 Euro an die finanzierende Bank zu zahlen – ohne überhaupt schon in seinem Haus zu wohnen.

Ein weiteres Beispiel, im Falle einer Bestandsimmobilie:

Beispiel 2:

Annahmen:
Gesamtkosten des Neubaus oder Kauf- und Umbauvorhabens: 300.000 Euro
Darlehensbetrag 250.000 Euro (restlicher Betrag wird durch andere Quellen, wie etwa Eigenkapital, bestritten)
Sollzins für das Darlehen: 2,50 Prozent
Tilgung für das Darlehen: 2,00 Prozent
Bereitstellungszins: 0,25 Prozent je Monat beziehungsweise 3,00 Prozent pro Jahr ab dem vierten Monat

Der Grundstückskaufpreis über 200.000 Euro (Grundstück und Immobilie) werden durch den Notar fällig gestellt und sollen an den Verkäufer gezahlt werden. Das Haus soll modernisiert werden, wobei die dafür anfallenden Kosten mit 100.000 Euro kalkuliert und geplant wurden.
Der Darlehensnehmer beauftragt seine Bank 200.000 Euro auszuzahlen.

Ab dem Tag der Auszahlung würde die Bank in diesem Beispiel 2,50 Prozent Sollzins auf den ausgezahlten Betrag berechnen.
Für einen vollen Monat würde dies bedeuten, dass dem Darlehensnehmer für den oben genannten Teilbetrag, 416,67 Euro Sollzinsen/ Darlehenszinsen berechnet würden. Wurde die Auszahlung erst am 20. Tag eines Monats vorgenommen, werden statt eines vollen Monats, nur elf Tage berechnet. Dies würde sodann eine Zinszahlung in Höhe von 152,78 Euro bedeuten.
Wie auch im ersten Beispiel unterstellen wir, dass ebenfalls drei Monate seit Vertragsabschluss vergangen sind und somit ein Bereitstellungszins auf die noch bei der Bank verbleibende Summe erhoben wird.
Die Bank würde somit einen Bereitstellungszins auf 50.000 Euro  (= Darlehensbetrag 250.000 Euro abzüglich bereits ausgezahltem Betrag von 200.000 Euro) erheben, welcher für einen vollen Monat 125,00 Euro beträgt.
Insgesamt erhebt die Bank somit eine Zinszahlung von 416,67 Euro sowie 125,00 Euro Bereitstellungszins, zusammen also 541,66 Euro.

Der Bereitstellungszins und auch der Sollzins werden immer taggenau abgerechnet. Bei der obigen Rechnung wurde unterstellt, dass die Bank einen vollen Kalendermonat abrechnet.

Wichtig zu wissen:

Bis zur vollständigen Auszahlung eines jeweiligen Darlehens fallen grundsätzlich nur Zinszahlungen (Sollzins und Bereitstellungszins) an. Erst ab der vollständigen Auszahlung und dem ersten darauffolgenden vollen Kalendermonat werden der Sollzins und die vereinbarte Tilgung erhoben. Aus diesem Grund findet die Höhe der anfänglichen Tilgung in unseren Beispielen keine Anwendung.

Um nun sicher zu kalkulieren, sollte die Doppelbelastung mit der höchstmöglichen Zinszahlung  (gesamter Darlehensbetrag x Zins/12 Monate) und die bis zum Umzug anfallende Miete eingeplant werden. So befindet sich der Darlehensnehmer auf der sicheren Seite.

Bei dem derzeitigen Zinsniveau ist es häufig die Regel, dass der Bereitstellungszins höher ausfällt als der Darlehenszins/ Sollzins.
Daher empfehlen wir darauf zu achten, dass mit dem Geldinstitut – für welches man sich entscheidet – unbedingt vereinbart wird, dass der Bereitstellungszins nicht vor Ablauf des ersten Kalenderjahres anfällt. Mit Aufschlägen des Sollzinses, also einer Erhöhung des Darlehenszinses, muss in der Regel nicht gerechnet werden. Obwohl es bei manchen Kreditinstituten auch nicht ausgeschlossen ist. Bei Neubauvorhaben oder einer länger andauernden Umbauphase wird hierbei im Laufe der Zeit eine Menge Geld gespart.

So berechnen Sie Ihre Sollzinszahlung:

Betrag des ausgezahlten Geldes x Sollzins  
                               360 Tage                                             x Anzahl der Tage ab Auszahlung

So berechnen Sie den Bereitstellungszins:

Betrag des Guthabens der Bank x Bereitstellungszins  
                               360 Tage                                                   x Anzahl der Tage des Guthabenstandes