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Wie viel Eigenkapital ist für die Immobilienfinanzierung erforderlich?

Apr. 24, 2025 | Fachartikel

Inhaltsverzeichnis
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Warum ist Eigenkapital so entscheidend?

Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben dar. Das dafür benötigte Eigenkapital spielt eine Schlüsselrolle, da es die Konditionen für die Finanzierung erheblich beeinflusst. Je mehr eigenes Kapital investiert wird, desto besser sind in der Regel die Kreditkonditionen. Banken gewähren bei einem höheren Eigenkapitalanteil niedrigere Zinssätze und flexiblere Bedingungen. Doch wie viel Eigenkapital ist wirklich erforderlich, und gibt es Möglichkeiten, dieses zu erhöhen?

Was zählt als Eigenkapital?

Eigenkapital bezeichnet die Mittel, die ein Käufer aus eigenen Ressourcen zur Finanzierung einer Immobilie bereitstellt, ohne dafür ein Darlehen aufzunehmen. Dies umfasst nicht nur den Kaufpreis der Immobilie selbst, sondern auch die sogenannten Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser die Chancen auf eine günstige Finanzierung.

Zu den gängigen Eigenkapitalquellen zählen:

Bankguthaben: Das klassische Eigenkapital, das in Form von Ersparnissen vorliegt.
Wertpapiere und Aktien: Auch diese können als Eigenkapital verwendet werden.
Bausparguthaben: Falls vorhanden, wird das angesparte Kapital ebenfalls berücksichtigt.
Eigenleistungen am Bau (Muskelhypothek): Bauherren können durch ihre eigene Arbeitsleistung Kosten sparen, was wie Eigenkapital angerechnet wird.
Erbregelungen oder Schenkungen: Vorzeitige Übertragungen von Vermögen durch die Familie können ebenfalls als Eigenkapital gelten.
Aufgelöste Altersvorsorgeverträge: Bereits aufgelöste und ausgezahlte Altersvorsorgeverträge unter Berücksichtigung der geltenden Kündigungsfristen.
Private Darlehen: Innerhalb der Familie oder im privaten Umfeld vergebene Darlehen (Familiendarlehen).

Ein hoher Eigenkapitalanteil hat den Vorteil, dass er nicht nur zu besseren Finanzierungskonditionen führt, sondern auch zu einer geringeren monatlichen Belastung und damit zu einer nachhaltigeren Finanzierung.

Wie viel Eigenkapital sollte man einbringen?

Die Frage nach dem benötigten Eigenkapital sorgt oft für Diskussionen. Während einige Finanzexperten empfehlen, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen, gibt es auch Stimmen, die der Meinung sind, dass auch geringere Beträge ausreichen können. Doch was ist die richtige Antwort? Grundsätzlich lässt sich sagen, dass es immer besser ist, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Zumindest sollten die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren) sowie ein Teil des Kaufpreises oder der Baukosten durch eigene Mittel gedeckt werden. Auf diese Weise hat man eine größere Auswahl an Finanzierungsangeboten und kann von günstigeren Zinssätzen profitieren. Fehlt es jedoch an Eigenkapital, um wenigstens die Nebenkosten zu decken, reduziert sich die Zahl der infrage kommenden Banken erheblich. In diesen Fällen verlangen viele Banken hohe Zinsen und bieten nur teurere Darlehen an. Eine separate Finanzierung für die Erwerbsnebenkosten kann in solchen Fällen eine Option sein, erhöht aber natürlich die monatlichen Zahlungen.

Der Idealfall: 20% Eigenkapital

Im besten Fall setzen Käufer 20% des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln ein. Dies führt zu besonders günstigen Bauzinsen und einer niedrigen Darlehensrate. Zwar ist dies nicht immer möglich, dennoch hat sich dieses Modell als ideal für eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung mit niedrigen Darlehensraten etabliert.

In der Praxis sieht es jedoch oft anders aus: Viele Käufer finanzieren im Durchschnitt 95% des Kaufpreises, was in der Regel auch mit attraktiven Konditionen möglich ist. Wer nur einen geringen Eigenkapitalanteil hat, sollte sich bewusst sein, dass die Finanzierungskosten entsprechend höher ausfallen können.

Tipp: Eine interessante Alternative zur klassischen Eigenkapitalbildung ist die sogenannte Muskelhypothek. Bei dieser Methode erbringen Bauherren durch Eigenleistungen am Bau einen Teil der benötigten Eigenmittel. So können beispielsweise die Lohnkosten für Handwerker eingespart werden, was den Kapitalbedarf verringert. Dies wirkt sich positiv auf die Bankbewertung aus, da die Bank ein geringeres Risiko eingeht.

Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten?

Die Erwerbsnebenkosten können je nach Art der Immobilie und dem Bundesland, in dem man kauft, stark variieren. Hier ein paar konkrete Beispiele, um einen Überblick zu geben:

Beispiel 1: Erwerbsnebenkosten einer Bestandsimmobilie

  • Kaufpreis: 550.000 €
  • Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5%): 19.250 € bis 35.750 €
  • Notarkosten und Grundschuldeintragung (ca. 1,5%*): 8.250 €
  • Maklercourtage (max. 3,57%**): 19.635 €
  • Gesamtkosten: 47135  € bis 63.635  €

Beispiel 2: Erwerbsnebenkosten eines Neubaus

  • Kaufpreis Baugrundstück: 250.000 €
  • Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5%): 8.750 € bis 16.250 €
  • Notarkosten und Grundschuldeintragung (ca. 2%*): 5.000 €
  • Maklercourtage (max. 7,14%**): 17.850 €
  • Gesamtkosten: 31.600 € bis 39.100 €

* Zur Ermittlung der Kosten des Notars sowie den Gebühren zugunsten von Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt wurden ein Kaufpreis von 550.000,- € und eine einzutragende Grundschuld von ebenfalls 550.000,- € unterstellt.
Im zweiten Beispiel wurden Baukosten von 300.000,- € dem Grundstückskaufpreis hinzugerechnet und eine Grundschuld i.H.v. 550.000,- € unterstellt. Beide Kostenangaben wurden aufgerundet, um keine ungeraden Prozentangaben auszuweisen.

** Die Maklercourtage kann je nach Art der Immobilie variieren. Bei nicht vermieteten Bestandsimmobilien und unbebauten Grundstücken darf die Maklercourtage bis zu 7,14% des Kaufpreises betragen.
Bei Immobilien zur Selbstnutzung teilen sich der Erwerber und der Verkäufer in der Regel die Courtage zu gleichen Teilen, sodass nur die Hälfte, also 3,57% des Kaufpreises anfallen.

Wie diese Beispiele zeigen, können die Erwerbsnebenkosten einen erheblichen Anteil der gesamten Kosten ausmachen. Daher ist es wichtig, auch diese in die Kalkulation einzubeziehen und gegebenenfalls das Eigenkapital entsprechend anzupassen.

Zusätzliche Möglichkeiten zur Eigenkapitalbeschaffung

Wenn das Eigenkapital für den Immobilienkauf nicht ausreicht, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das benötigte Kapital zu erhöhen:

  • Vorzeitiges Erbe oder Schenkungen: Falls familiäre Vermögenswerte bereits vor dem Erbfall übertragen werden, kann dies als Eigenkapital verwendet werden.
  • Zinslose oder günstige Darlehen von der Familie: In vielen Fällen sind Familienmitglieder bereit, Darlehen zu sehr niedrigen oder gar keinen Zinsen zu gewähren.
  • Verkauf von nicht genutzten Vermögenswerten: Fahrzeuge, teure Sammlerstücke oder auch Bauland, das nicht genutzt wird, können verkauft werden, um Eigenkapital zu generieren.
  • Beleihung abbezahlter Immobilien: Sofern sich bereits eine Immobilie im Bestand befindet, kann diese beliehen werden, sodass das Risiko der Bank verteilt wird. Auch freie Gelder lassen sich so beschaffen und für die Neuanschaffung sinnvoll verwenden.

Fazit: Eigenkapital ist der Schlüssel zur günstigen Finanzierung

Eigenkapital spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Wer in der Lage ist, zumindest die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zu decken, hat deutlich bessere Chancen auf eine günstige Finanzierung. In vielen Fällen kann es sich lohnen, zusätzliche Lösungen zur Eigenkapitalbildung zu finden, sei es durch Familienhilfe oder durch die Einbringung von Eigenleistungen. Falls sich eine kurzfristige Immobilienkaufgelegenheit ergibt, gibt es auch hier Lösungen. So können zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten über separate Finanzierungen abgedeckt werden. Es ist jedoch wichtig, dass Interessenten sich vorab über die unterschiedlichen Anforderungen der Banken informieren, da diese je nach Institut stark variieren können. Für eine maßgeschneiderte Finanzierung kann es hilfreich sein, auf die Unterstützung von Dienstleistern wie Smart Immofinance zurückzugreifen. Diese arbeiten mit einer Vielzahl von Banken zusammen und bieten somit einen umfassenden Überblick über die individuellen Finanzierungsmöglichkeiten und helfen dabei, die passende Lösung für den Immobilienkauf zu finden.

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